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地產變數：全面放開二胎 能否拯救樓市
二胎拯救樓市？
姍姍來遲的全面二胎，會否帶來人口增長並影響房地產市場？
東地產財經周刊
全面二胎放開終於成行，樓市再添變量。
近日，中共十八屆五中全會公報宣佈，堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”。專傢預測，2030年左右或現人口峰值14.5億。
面對新政的出臺，坊間揣測不斷：“房價會不會漲？”“樓市會不會井噴？”“市場去庫存是否會加速？”
然而，二胎是否利好房地產？論斷為時尚早。《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”，東地產微信號：dongdichan)通過調查近百位北上廣深等一線城市白領後發現，一線城市生育二胎的意願並不高，僅有14%的白領有生育二胎的打算，其餘要麼不想生，要麼還在考慮。而對於二胎對房地產的刺激作用，大部分人也並不看好，一方面，“大傢不願意生，需求基數小”，另一方面，“一線城市房價高，消費不起”。僅有30%的人認同二胎將促進大戶型、改善房需求。
本次調查，《東地產》向北上廣深四個城市已經結婚的白領發出120份《一線城市二胎與住房需求調查報告》，共收回90份有效問卷。
一線城市的二胎難題
二胎不是你想生車貸信貸台中霧峰車貸信貸就能生。
“70後沒人打算生二胎吧。錢！精力！” 周立丹對《東地產》說道，“最近這個二胎政策的話題在我們朋友圈刷爆瞭，不過我們同齡的同學朋友都覺得這已經跟我們沒多大關系瞭。要生的已經生過瞭，想生的還要綜合考慮各方面因素。”
周立丹76年出生於溫州，其後在上海生活。其父親在上海有一間大規模服裝廠，結婚時她父親將綠洲紫荊花園一套96平米三室一廳的房產轉至其名下，也正是周立丹一傢三口現居住的地方。周立丹老公年薪30萬，傢境殷實，但為瞭讓女兒到更好的學區上學時，一傢人還是為房子問題一籌莫展。“現在房價太高瞭，為瞭孩子上學要換一套房，成本已經夠高瞭。再生個二胎，以後還要想著他們長大的房子問題，太恐怖！”周立丹感嘆道。
對於周立丹這一批70後來說，他們首套房源或是長輩基業，或是父母首付、自己還貸款，或是趕上拆遷。他們買房時並未料到今日這水漲船高的房價，縱使當下的70後是有存款的一代，但能夠應對當下這天價房的也實屬個別。
在70後看來，在上海要有錢養得起才能生，首先考慮的是怎麼養。基本上70後的第一胎也已經逐漸長大，充分意識到養一個孩子需要多大的成本。“這是一個有錢人才生得起二胎的時代。”周立丹嘆息。
《東地產》此次調查的90份樣本中，橫跨70後、80後、90後三代。90位白領中，僅有3位白領養育瞭兩個小孩，有40位白領擁有一個小孩，其餘47人暫時沒有小孩。
而當記者問到是否願意生二胎時，僅有13人表示：當然生，早盼著這一天瞭。有20人表示：不想生，一個孩子都養不起，哪還敢生兩個！其餘54人表示還要考慮考慮。
影響生二胎的因素中，“沒精力”、“養育成本高”、“房子”、“上學”都成為現實的阻礙。一位80後對《東地產》表示：“二胎有想法但是不敢生，上海房價太高，二胎意味著更大的住房面積，目前承受不起。”一位70後白領則表示：“最擔心孩子上學問題，因為學區房太貴瞭。”
房子已成奢侈品
對於在北上廣深生育人口來說，有一套自己的房子無疑是一件幸福的事。
《東地產》調查的這90位已經結婚的白領當中，有41位目前是租房的狀態。其餘49位已經買房的白領中，大部分是兩居室，大戶型、大面積較少。
王子文是一名IT從業者，80後，和妻子一起在上海工作。他有一個二歲的小孩放在老傢由父母照顧。隨著小孩上學年齡的接近，王子文正考慮在上海買房，將老人小孩一起接過來在上海生活，“我不想我的兒子一直這樣成為留守兒童。”王子文說，“新一代的外來務工者和老一輩外來務工者不同，他們希望在城市安傢立業，而不僅僅是在城裡賺錢，在老傢使用。”
《東地產》所調查的上述41位租房白領中，有一半以上的白領表示要在所在工作城市買房，將孩子帶在身邊，給孩子一個安定的傢。有部分白領表示無法承受一線城市的高房價，將在老傢置產，還有部分白領表示將在一線城市周邊置業。
王子文考察一番後發現，上海的房價已逼近承受極限，上海外環新房的均價已逼近三萬，這意味著他兩百萬的預算也僅夠在外環買一個兩新竹市借貸利息居室。
網易數據顯示，10月上海全市17個區縣中，靜安以85340元/平的成交均價高居榜首，而浦東作為傳統的供應大區，新房成交均價已飆升至36321元/平。
“對於我們普通白領來說，上海的房價真的是已經到瞭承受的極限。”王子文說。二胎放開後，王子文的父母正試著和他商量生二胎的事情，王子文正苦惱如何婉拒父母的要求：“目前對於我來說，生二胎是一件奢侈的事情，一線城市房價太高，對於一般的白領，買房會花掉大部分積蓄，對生二胎會更加謹慎。”
改善需求有壓力
全面放開“二孩”政策讓很多開發商有所期待，部分開發商甚至認為這將催生套四以上戶型房源的市場需求。而坊間專業人士在接受記者采訪時說：“所謂‘二孩’政策放開，將催生房價上漲、套四房源熱銷絕對是個偽命題，是自娛自樂的表現。”
對於短期內的房地產市場，多位業內人士表示，政策刺激不會帶來立竿見影的市場利好。“而且，隨著傢庭成員結構的改變，現在主流產品設計其實還需要推倒重來。”有房企負責人表示，“目前的市場剛需產品，基本都是按照一傢三口的人口構成來設計的。對於真正有需求的傢庭來說，並不合適。”
《東地產》調查後發現，對於在一線城市工作的白領來說，在一個理想的狀態下，如果真的生育二胎，那麼最中意的是近郊或者市區、100-200平米、三室兩廳的房子。“這類房子基本可以滿足二胎的住房需求。”一位受訪者說。
當然，理想豐滿現實骨感。《東地產》調查樣本，有49位已買房白領，大部分為兩居室。記者詢問如果計劃要二胎，是否有換房要求？有半數表示需要，因為“目前的房子太小，需要換個大戶型的房子”。大約四分之一表示“目前的房子可以滿足”，剩下約四分之一表示“不需要，因為房價太高，換不起”。
一位基金公司技術顧問鮑春告訴記者：“一個孩子的壓力已經很大瞭，思想上的壓力、經濟上的負擔。我們總要給她最好的東西，最好的教育，現在孩子才6歲，我們已經花瞭30多萬元，積蓄相較沒有孩子時沒有增加，根本沒有能力再買一套房子。”
人口紅利逐漸減少
一位90後白領對記者說：“二胎放開與不放開，其實影響不是特別大，對於房地產來說，更是扯不上邊。據統計，從2010年開始，我國的勞動力已經處於下降通道中，勞動力人口下降意味著什麼，我想大傢都明白的，現在的房價已經是虛高狀態。”
今年1月國傢衛計委發佈數據顯示，截至2014年12月底，全國“單獨”夫婦提出再生育申請的不足100萬對，遠遠低於專傢給出的200萬預期。中國社會科學院發佈的一份《經濟藍皮書》說，中國目前總和生育率僅為1.4。按照國際慣例，人口正常更替水平是2.1，“低生育陷阱”的紅線是1.3。
“目前我們這一代二胎的生育意願已經比較低瞭，我身邊的80後90後朋友基本都是隻有一個小孩。”上述90後說。
國傢統計局公佈的國民經濟運行情況顯示，2014年以16～60歲的勞動年齡人口為統計對象，勞動年齡人口數量比上年末減少瞭371萬人。這是我國勞動年齡人口連續第三年絕對數量下降。業內普遍認為這一下降趨勢短期內不會改變。
專傢表示，我國的“人口紅利”從2010年開始逐漸消失，即使執行瞭“全面二孩”政策也無法從根本上改變這一趨勢。但是從長期來看，將有利於實現合理的人口結構，提高未來勞動年齡人口數量和比例，從而能夠對潛在增長率產生正向的影響。
不過，隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失，中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點”的命運。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。
最新的人口結構研究顯示，90後人口總數比80後縮減瞭23%，00後又比90後縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，並從2018年開始急速下降。
這意味著房地產市場將開始經歷需求結構高雄彌陀農地貸款的改變，在未來的三到五年，樓市購買力也許就會出現嚴重的結構性短缺。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151112/135523750555.shtml
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